일본 맨션 구입 후기 - 1. 무엇을 살 것인가: 일반적인 맨션 구입 기준

작년 여름에 도쿄 거주용 맨션을 하나 구입했습니다. 생전 부동산 거래는 처음 해보는터라 우왕좌왕하기도 했고, 또 구매를 결정하기 까지 무엇을 사면 좋을까 많이 고민했어요. 그래서 어디에 있는 무엇을 어떻게 구매했는지 제 경험담을 시리즈로 만들어 풀어볼까 합니다.

 

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시리즈 목차

 

1. 무엇을 살 것인가

- 일반적인 맨션 구입의 기준

- 예산 정하기 https://tokyo-saving.tistory.com/9

- 물건 리서치로 자신만의 기준 정하기

- 실제로 방문하기 (임장)

2. 어떻게 살 것인가

- 주택론 받는 조건 https://tokyo-saving.tistory.com/7

- 주택론 알아보기

3. 구매 결정하기

- 구매를 결정하고 나서의 흐름과 주의할 점

- 그리고 중간중간에 맨션에 관한 지식, 부동산 용어 등에 관해서도 포스팅 하겠습니다.

 

 

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이 포스팅은 맨션을 염두에 두고 작성한 포스팅입니다. 흔히 잇코다테 一戸建て 로 불리는 주택을 사실 분들이라면 무엇을 살 것인가에 대한 조건은 조금 다를 수 있다는 것을 참고해주세요.

 

그러면 첫 번째로 무엇을 살 것인가에서 자신만의 기준 정하는 방법을 생각해보겠습니다. 보통 일본 사람들이 맨션을 살 때 다음과 같은 조건들을 염두에 두고 고르게 됩니다. (그리고 이 기준은 임대 賃貸 집을 찾을 때도 비슷한 기준일 것이라 생각합니다.)

 

일반적인 대규모 맨션

 

1. 본인의 예산

가장 중요한 부분이겠죠? 일본에서 집을 살 때는 대부분 주택론을 이용합니다. 현재 주택론은 변동금리 기준으로 0.3-0.4% 전후, 고정금리 기준으로 1.5% 정도로 형성되고 있습니다. 보통 주택론을 받을 때는 본인 연 수입의 7-8배의 금액을 받을 수 있다고 회자가 되고는 있습니다. 즉 본인이 연 4천만원을 받고 있다면 3000만엔 정도의 론을 받을 수 있다는 얘기인데요. 보통 집을 살 때 물건 가격의 10% 정도가 여러가지 이유로 더 들어가기 때문에 (중개 수수료, 등기 행정 비용 등) 본인의 연 수입과 아타마킹으로 낼 수 있는 저축 금액 등을 종합적으로 고려해서 예산을 설정하면 좋겠습니다.

 

 

> 아타마킹 얼마나 있어야 할까 https://tokyo-saving.tistory.com/6

> 주택론 얼마나 받아야 할까 - 왜 구매할 때는 집값의 10%가 더 필요할까

> 주택론 금리 확인하는 방법

> 변동금리 / 고정금리 어떤 것이 좋을까 

 

 

2. 축년수 築年数

지은지 얼마나 됐는가 알려주는 지표입니다. 신축 맨션 구입이라면 구입자가 입주해서 첫번째로 살게 되는 것이므로 축년수는 1년차가 되겠죠. 중고 맨션 선택에서는 중요한 지표가 되지 않을까 싶습니다. 일본에서는 축년수가 오래될 수록 물건의 가격이 떨어지는 것이 보통입니다. 그래서 미래의 자산 가치를 생각하면 축년수가 오래되지 않은 물건이 좋겠죠. 또 오래된 물건은 입주할 때 리모델링이 필요할 정도로 실내가 더럽거나 예상치 못하게 배관 문제 등이 발생할 수도 있습니다. 하지만 최근 부동산 투자 트렌드를 보면 오래된 물건을 구입하고 스스로, 혹은 저렴한 비용으로 리모델링 해서 월세를 주는 경우도 많기 때문에 혹시 입지가 정말로 마음에 든다면 축년수를 포기하는 경우도 있습니다.

 

 

> 건축기준법 - 지진이 많은 나라 일본, 건축기준법을 보아야 안전한 집을 살 수 있다?

 

 

3. 입지

맨션과 잇코다테 둘을 비교할 때 맨션에 사는 이유로 입지를 생각할 수 있습니다. 자산가치를 어느정도 중요시하는 사람들이 구입하는 경우가 많기 때문에 맨션은 대체로 역에서 가까운 물건이 많습니다. 그렇기에 역에서 10분 이상 떨어진 거리에 있을 경우 자산가치의 방어나 상승을 기대하기는 어렵습니다. 예외적으로 주변 환경이 매우 좋거나 부유층이 사는 고급 맨션의 경우는 사정이 다를 수도 있겠습니다. 또 버스로 역까지 가는 경우 버스를 타면 큰 불편함이 없다고 하지만 생각보다 한국 버스처럼 자주 오는 것도 아니고 살다보면 버스를 타고 또 지하철을 탄다는 것이 일본에서는 그렇게 쉽지 않다고 느끼기 때문에 맨션 구입을 추천하지 않습니다. 다만 정말 좋은 입지에 살고자 하면 예산 면에서 어려움이 있기 때문에 어느정도 조율이 필요하겠죠.

 

 

4. 시공회사 및 분양회사

일반적으로 오오테 디벨로퍼 (대기업 건축회사) 에서 만드는 맨션을 선호하는 경향이 있습니다. 큰 회사가 법령을 잘 준수할 것이라는 믿음이 있고 또 구입 후에 혹시 모를 사고에도 잘 대응할 것이라고 생각하기 때문입니다. 일본 디벨로퍼들은 우리나라 자이, 이편한세상, 래미안 같이 각 브랜드를 가지고 있는데 유명한 브랜드로는

- 스미토모 부동산 시티하우스 シティハウス

- 노무라 부동산 프라우드 プラウド

- 미츠이 부동산 파크홈즈 パークホームズ

- 미츠비시 ザ・パークハウス

- 토큐 부동산 브란즈 ブランズ

- 다이쿄 라이온즈맨션 ライオンズマンション

- 도쿄물산 브릴리아 ブリリア

 

등이 있습니다. 각 부동산 회사마다 조금씩 특징이 다르기 때문에 알아보는 과정에서 자신에게 적합한 브랜드가 무엇인지 생각해보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

> 오오테 디벨로퍼 브랜드 특징 및 비교 

 

 

5. 총 세대 수 総戸数

맨션을 고를 때 가장 무시하기 쉬운 기준이 아닐까 합니다. 맨션 크기를 좌우하는 지표입니다. 소규모 맨션은 저층 주택이 많고, 사는 사람이 많지 않다보니 사람이 많이 드나들지 않아 시끄럽지 않은 것 등을 장점으로 내세우지만 저는 개인적으로 대규모 맨션을 선호합니다. 이유로는 소규모 맨션의 경우 맨션 관리비 수선적립금 등이 저렴하지 않을 수 있다는 점 (관리비 수선적립금은 전체 비용을 세대 수로 나누어 지불하기 때문에) 또한 몇몇 가구에서 관리비 수선적립금을 체납할 경우 그 영향이 클 수도 있다는 점이 있습니다. 또한 대규모 맨션의 경우 공용 시설이나 실내 사양이 충실한 경우가 많습니다. 예를 들어 재택 근무 시에 사용할 수 있는 워크스페이스나 친구들을 불러 홈파티를 열 수 있는 파티 라운지, 호텔처럼 1층에 컨시어지가 있어 세탁소에 가지 않아도 세탁물을 맡길 수 있는 등 서비스가 있는 맨션도 있습니다. 무엇보다 건물이 크고 튼튼하기 때문에 안심이 됩니다.

 

 

오늘은 맨션을 구입할 때 다섯가지의 기준을 살펴보았습니다. 일반적인 기준 안에서 나는 어떤 부분이 중요하고 어떤 부분을 양보할 수 있는지 생각해보셨으면 좋겠습니다.