일본 맨션 구입 - 주택론 받는 조건 / 일본에서 대출 받기

일본에서 집을 살 때 대체로 은행에서 주택론을 이용합니다. 이 때 몇가지 조건이 있습니다.

 

1. 실거주용일 것

투자용 대출은 주택론과는 다른 카테고리로 분류됩니다. 이자도 투자용 맨션 대출이 거주용보다 더 높습니다. (은행에 따라, 조건에 따라 다르지만 2-3% 정도) 은행에서 서명하는 대출 계약서에도 대출 실행 후 몇개월 이내에 실거주를 하지 않으면 안된다는 조항이 있는 것이 보통입니다. 따라서 주택론을 투자용 대출에 사용해서는 안됩니다.

 

2. 일본 내 거주할 것

실거주용이니 당연히 일본 내에 거주하는 경우에만 주택론을 이용할 수 있습니다. 최근에는 한국에서 일본에 투자하려는 생각으로 일본 은행에서 대출을 받을 방법이 없을까 고민하시는 분들이 보이는데, 1번과 2번 조건에 따라 불가능합니다. 책 <서울을 팔고 도쿄를 샀습니다> 에서도 저자는 부동산 투자 법인을 설립해서 투자용 대출을 받았습니다.

 

 

이 두가지 조건을 만족한 후에 은행에 대출 가심사(仮審査)를 넣어볼 수 있습니다.

일본 은행에서 대출을 받을 때는 두 번의 심사를 거치게 되는데, 첫번째 가심사를 통과하면 본심사(本審査)가 시작되고, 이 심사를 모두 마쳐야 대출 계약을 할 수 있습니다. 가심사에서 은행은 신청자의 신용정보 (연봉, 직장, 지금까지 일본에서의 신용) 를 바탕으로 대출이 가능한지, 만약 그렇다면 얼마까지 대출이 되는지 신청자에게 알려줍니다.

 

그렇다면 어떤 사람이 대출을 받기 유리할까요?

 

 

 

1. 영주권자 혹은 그에 상응하는 자

외국인의 신분으로 일본에서 집을 살 때는 영주권을 가지고 있는지의 여부가 가장 중요하게 작용합니다. 이렇게 생각해보면 이해가 쉽지요. 만약 한국에서 중국인이 집을 사려고 할 때, 은행에서 대출을 받으려고 하는데 비자가 단기 체류 비자라면 당연히 은행에서 대출을 내주기가 어렵겠지요? 보통 주택론은 35년 정도 상환하는 장기간의 대출이니 만큼 일본에서 장기체류를 할 것이라는 것이 확실해야 대출도 쉬울 것입니다. 또한 일본인 배우자가 있는 경우도 일본에서 장기 거주를 염두에 둘 수 있다고 생각할 수 있으니 영주권과 비슷한 위치로 고려됩니다.

 

저의 경우 처음에 일본인 배우자가 있는 상황에서 구매를 진행했고 금리는 조금 높았던 것으로 기억합니다. 가심사 이후 고도인재비자로 영주권이 나오자마자 다시 심사를 부탁했고, 저렴한 금리를 받을 수 있었습니다.

 

2. 회사원, 장기근속자

일본에서 대출을 받을 때는 회사원의 신분이 가장 좋습니다. 아무리 많이 돈을 번다고 해도 자영업자 (사장님들) 에게 유리하지는 않은 것이 대출입니다. 왜냐하면 일본 은행들은 대출 신청자가 얼마나 안정된 수입을 얻고 있는지를 중요하게 생각하기 때문입니다. 따라서 같은 직장에서 오래 근무한 사람이라면 앞으로 이 사람이 돌발적으로 일을 그만두거나 수입이 급감할 것이라고 예상하기 힘들기 때문에 장기근속한 회사원에게 유리합니다.

 

참고로 저는 주택을 구입할 때 이직 후 갓 1년이 된 시점이었습니다. 근속연수가 1년 이내일 때 대출을 내주기 어렵다고 거절하는 경우가 많았고, 이직 횟수가 짧고 많을 때 은행 쪽에서 난색을 표하기도 했습니다.

 

3. 카드론 실적 없을 것, 밀린 공공요금 없을 것

또 은근히 중요한게 이번 항목입니다. 카드론을 빌린다는건 경제적으로 문제가 있다고 비춰질 수 있기 때문입니다. 공공요금 납부가 밀리는 것도 같은 이유에서 치명적입니다. 따라서 평소에 돈 관리 잘 하고, 낼 돈 잘 내는 것이 매우 중요합니다.