일본 맨션 구매 - 아타마킹 얼마나 필요할까

1. 아타마킹이란

아타마킹 頭金이란 계약금과 같은 개념으로 집을 살 때 지불하는 목돈을 의미합니다. 일본어로 검색해보면 아타마킹에 대해서 "주택론을 이용해서 집을 살 때 처음에 자기 자본으로부터 현금을 지불하는 것, 부동산 가격에서 주택론 차입액을 제한 금액" 등으로 정의하고 있습니다.  

 

2. 아타마킹은 왜 필요한가?

1) 은행 대출 계획을 위해

아타마킹이 없으면 대출 계획을 세우기가 힘들기 때문입니다. 최근에는 100% 은행 융자를 받아 주택, 맨션을 구입하는 경우도 많지만 모든 사람이 100% 융자를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 보통 은행에서 대출을 받을 때 본인의 연수입의 7-8배 정도를 대출해준다고 하는데, 만약 연수입이 500만엔인 경우 최대 4000만엔 정도의 대출이 가능하다고 생각할 수 있겠습니다. 이것을 대출가능액 借入可能額 라고 합니다. 그런데 도쿄 23구 안의 2-3인 가족이 살 수 있는 넓이가 있는 맨션을 산다면 (집의 상태나 입지에 따라서도 다르겠지만) 5000만엔 이상을 생각해야 하므로 1000만엔 정도를 본인의 자금으로 마련해야 합니다. 이 부분이 마련되지 않으면 은행에 따라서는 대출을 거부하는 경우가 있습니다.

 

 

2) 제비용을 고려하여

일본에서 부동산을 구매할 경우 제비용이 신축은 물건 가격의 3-6%, 중고 물건은 6-9% 정도가 든다고 생각해야 됩니다. (뭐가 이렇게 비싼지 부동산에서 내역을 받고 나면 정말 놀라워요.) 물론 개개인의 상황에 따라 다를 수 있습니다만 보통 이런 내역으로 비용을 지불합니다.

- 주택론 수수료 (은행에 지불) 2.2%

- 주택 보험 (화재, 지진 보험 등)

- 중개 수수료 (중개업자에 지불, 중고의 경우) 3% + 6만엔 + 소비세

- 부동산 등기 (행정서사 고용시) 30만엔 정도

- 고정재산세, 관리비 (입주 후 지불하는 관리비를 일 단위로 정리) 등

제비용 부분도 은행에서 대출을 받는 경우도 있겠지만 물건 가격 + 제비용까지 대출이 나오지 않는 경우도 있고 너무 자금 여유가 없이 부동산을 구입할 경우 어려움에 닥칠 수 있기 때문에 이 정도의 여유는 두는 것이 좋겠습니다.

 

 

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3) 외국인의 신분으로 대출을 받기 위해

외국인의 경우 필요한 아타마킹이 늘어나기도 합니다. 은행에서 대출을 받을 때 중요하게 보는 점이 몇 가지가 있는데, 첫 번째로는 국적이고 두 번째로는 직장이 어디인가, 근속연수는 얼마나 되었는가입니다. 이 부분은 일본인에게도 동일한 조건입니다. 국적에 대해서는 일본 은행이니 일본인에게 돈을 빌려주려고 하는 것은 당연한 것이겠습니다. 외국인의 경우 영주권이 있거나 일본인 배우자가 있으면 얘기가 좀 더 쉬워집니다. 일본에서 긴 시간동안 정착해서 살아갈 것이라는 점이 예견되기 때문이에요.

 

직장, 근속연수를 보는 이유는 일본이 샐러리맨 위주의 사회이기 때문입니다. 사회의 모든 신용이 자신이 어디에서 근무를 하고 있고 얼마나 안정적으로 일을 하고 있는지를 기반으로 평가가 되기 때문에, 아무리 일본인이라고 하더라도 자영업자는 대출을 받기가 어렵습니다. (받는다고 하더라도 대출 금리가 높아집니다.) 따라서 좋은 조건에 가능한 한 많이 레버리지를 땡기고 싶다면 되도록 상장된 대기업에서 1년 이상 일하고 있다는 것을 보여줄 필요가 있습니다. 東証プライム (과거 東証一部) 등에 상장되어 있고 누구나 들으면 아는 기업에서 일하고 있다면 메가뱅크라고 불리는 큰 은행들에서 쉽게 대출을 받을 확률이 높아집니다.

 

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4) 좋은 물건을 선점하기 위해

도쿄 23구 내 부동산의 가격도 정말 많이 올랐습니다. 전체적으로 많이 오르기도 했지만 특히 타워맨션 같은 어느정도 금액대가 있는 물건들이 더 많이 올라간 느낌입니다. 이런 물건들은 60제곱미터 정도의 물건이 7-8000만엔, 좀 더 좋은 입지라면 9000만엔에서 1억엔 가까이 가격이 형성되어 있습니다. 일본 관련된 뉴스를 보면 일본 사람들은 월급도 안오르고 물가도 안오른다는데 누가 이런 비싼 집을 사느냐 물을 법도 합니다.

 

최근 파워커플 パワーカップル 이라고 불리는 고소득층 젊은 부부들이 늘어나고 있는데 그들이 이 물건들의 수요층입니다. 미츠비시 종합 연구소에서는 남편의 연봉이 600만엔 이상, 아내의 연봉이 400만엔 이상인 경우 파워커플로 정의하고 있고 닛세이 기초연구소에서는 부부 둘 다 연봉이 700만엔 이상인 경우를 파워커플로 부르고 있습니다. 게다가 한동안 도쿄 내 신축 공급이 많지 않았기 때문에 물건이 나오면 파워커플들이 이 공급을 다 받아주고 있었습니다. 도쿄 내의 중고 맨션 가격이 떨어지지 않고 방어되거나, 혹은 올랐던 배경에는 파워커플들이 있었다고 할 수 있겠습니다. (물론 최근에는 인플레 상황으로 가격이 떨어지지 않고 있습니다.)

 

그렇기 때문에 좋은 물건이 나오면 뺏기지 않기 위해 빠르게 구매신청서 申込書 를 내야 할 필요가 있습니다. 문제는 구매신청서를 낼 때 착수금 手付金 을 얼마 낼 지 적어야 하고, 판매자가 이를 수락하면 바로 계약에 들어가면서 착수금을 내야 하는 일이 있기 때문입니다. 착수금은 보통 물건 가격의 5-10%인데 이 단계에서는 아직 은행에서 대출 가심사가 되었을지언정 본계약은 되지 않았기 때문에 결국 본인 돈으로 지불해야 합니다. 따라서 누구나 갖고 싶어하는 좋은 물건을 사기 위해서는 본인도 어느정도 현금을 가지고 있어야 한다는 결론입니다.

 

 

3. 그렇다면 아타마킹은 얼마 필요한가?

은행에서 100% 론을 받을 수 있는 조건이라면 본인이 고려하는 물건 가격의 10% 정도는 최소한 가지고 있는 것을 추천합니다. 제 경우 아타마킹 명목으로 10% 정도를 저금으로 가지고 있었고 맨션 가격의 100%를 론으로 조달했습니다. 계약 시 착수금으로 10%를 지불했고, 잔금 내고 키를 받는 당일 引き渡し 에는 은행에서 대출한 금액으로 잔금 + 제비용을 지불하고 나니 물건 가격의 4-5% 정도 되는 금액이 통장에 남아있던 것으로 기억합니다.

 

만약 100% 론을 받을 수 없다면 최소한 물건 가격의 20-30% 금액을 현금으로 가지고 있어야 합니다. 물론 이것도 본인의 조건에 따라 다르기 때문에 최소한의 금액이라고 할 수 있겠습니다.